'Bandar terbiar': Penduduk kondo Country Garden Johor bimbang projek belum siap; pemaju China berdepan krisis hutang

JOHOR BAHRU: Sebuah bandar metropolitan yang sibuk dan futuristik dengan menara berbentuk kapal angkasa yang dikelilingi kehijauan adalah rupa yang sepatutnya dilihat di kawasan sekitar projek perumahan Forest City di Johor Bahru hari ini.

Namun, ia masih menjadi gambaran saja buat warga Singapura Chee Pei Lin, empat tahun selepas berpindah ke apartmen dua bilik tidur yang berharga RM700,000 pada 2019.

Cik Chee tertarik dengan harga hartanah yang lebih rendah berbanding di Singapura dan jangkaan untuk menggunakan apartmen seluas 635 kaki persegi itu sebagai rumah persaraan. Tetapi bercakap kepada CNA, beliau kini berasa kecewa dengan kerja pembangunan yang perlahan di sekitar blok pangsapurinya di Ataraxia Park termasuk pusat bandar berdekatan. 

“Di sekeliling bandar ini, terdapat beberapa ruang kosong yang dibangunkan dan kurang digunakan. Tetapi jika anda melihat model 3D yang dipamerkan di galeri jualan, sepatutnya terdapat lebih banyak menara kediaman dan kemudahan lain seperti kapal layar dan kompleks membeli-belah,” kata lelaki berusia 48 tahun itu.

Cik Chee, yang bekerja dalam sektor kewangan, menambah bahawa berita terbaharu mengenai syarikat induk pemaju hartanah projek Country Garden di China yang mungkin muflis meningkatkan kebimbangannya.

Lebih-lebih lagi beliau bimbang bahawa pembinaan baki pembangunan Forest City mungkin tidak dapat disiapkan dan kawasan dimana dia menetap itu akan terus menjadi "bandar terbiar".

“Laporan itu sangat membimbangkan. Saya fikir ia menimbulkan banyak persoalan (mengenai) sama ada pemaju di Malaysia juga mempunyai masalah aliran tunai, dan jika mereka akan dapat menyelesaikan apa yang telah mereka rancang?” soalnya. 

Pakar hartanah di Johor memberitahu CNA akur bahawa kebimbangan ini adalah wajar, terutamanya memandangkan langkah Country Garden baru-baru ini untuk menarik balik usaha niaga hartanahnya di negara lain.

IMPAK TERHADAP PROJEK DI AUSTRALIA, MALAYSIA

Krisis hutang Country Garden di China menjadi tajuk utama di peringkat global berikutan laporan bahawa syarikat itu adalah pemaju terbesar negara itu mengikut nilai penjualan sebelum 2023.

Minggu lalu, ia menggantung perdagangan hampir puluhan bon darat, selain membuka jalan kepada rundingan hutang dan kemungkinan penstrukturan semula berikutan harga sahamnya telah menjunam.

Syarikat itu kini dilaporkan mempunyai tempoh 30 hari sehingga awal September untuk melunaskan hutangnya sebelum ia dianggap muflis. 

Perniagaan dan projek pembinaan syarikat itu tertumpu terutamanya di bandar-bandar seluruh China, tetapi ia memiliki anak syarikat di Malaysia yang turut menyelia tiga pembangunan di Johor.

Ini termasuk projek utama syarikat bernilai AS$100 bilion (RM464 bilion) Forest City di Gelang Patah dan satu lagi pembangunan di tepi pantai, Danga Bay, berdekatan Johor Bahru yang mempunyai nilai pembangunan kasar AS$18 bilion (RM 84 bilion). 

Projek ketiga - Central Park - masih dalam pembinaan dan keseluruhan pelan induk projek itu dijangka siap mulai 2024. Ia dianggarkan bernilai RM4.6 bilion (AS$990 juta).

Pembangunan terancang merentasi empat bahagian tanah yang ditambak secara berasingan berhampiran jambatan Tuas Second Link, Forest City merangkumi kompleks kondominium, vila, hotel, padang golf serta pelbagai kemudahan lain seperti pusat membeli-belah dan sekolah.

Hasil semakan di laman web hartanah dalam talian, harga rumah di Forest City adalah diantara RM400,000 hingga RM4.8 juta.

Sementara itu, Danga Bay mempunyai enam kompleks kondominium berbeza atas kawasan tanah pesisir pantai yang ditambak seluas 0.23 kilometer persegi.

Projek itu menawarkan unit kondominium satu hingga empat bilik, dengan harga ketika ini bernilai antara RM300,000 dan RM1.3 juta.

Projek Central Park juga menawarkan unit pangsapuri antara rumah satu hingga empat bilik. Selain itu, ia juga mempunyai unit teres dua tingkat bernilai antara RM280,000 hingga RM1.1 juta.

CNA mewawancara 10 orang penduduk dari kedua-dua pembangunan di Johor - Forest City dan Danga Bay. Mereka merasa bimbang akan masalah kewangan syarikat induk China itu akan memberi kesan buruk terhadap projek yang bakal disiapkan di Malaysia.

Mereka bimbang ini mungkin secara tidak langsung memberi kesan ke atas nilai hartanah serta persekitaran kediaman mereka, selepas melihat keputusan yang diambil Country Garden mengenai projek-projeknya di negara lain.

Menurut laporan berita di Australia, syarikat China yang terdesak itu sedang menjual sebahagian tapak tidak dibangunkan seluas 150 hektar di estet Windermere dengan harga A$250 juta (S$218 juta).

Satu laporan oleh Financial Review juga memetik pemaju itu sebagai berkata bahawa ia merancang untuk "menarik balik pelaburan" baki projek terakhirnya di Australia - Wilton Greens Estate di Sydney bernilai A$2 bilion. 

Encik Samuel Tan, pengarah eksekutif Perunding Hartanah Antarabangsa KGV di Johor, memberitahu CNA bahawa isu hutang syarikat Country Garden China itu juga akan mencetuskan sentimen negatif dalam kalangan penduduk pembangunannya dan juga bakal pembelinya di Malaysia. Katanya, ia adalah tanggapan yang "tidak dapat dielakkan".

"Ia adalah kebimbangan yang wajar oleh sesetengah penduduk ini bahawa Country Garden di Malaysia mungkin juga muflis dan ini akan mencetuskan masalah aliran tunai yang akan memberi kesan kepada penyiapan projek," kata Encik Tan.

“Jika permintaan perlahan, mereka akan berhenti melancarkan sebarang produk baharu. Ini adalah satu pendirian yang praktikal dan pragmatik oleh mana-mana pemaju,” tambahnya.

FOREST CITY HANYA 15% SIAP; PENDUDUK KHUATIR NILAI SUSUT

Dalam kenyataan media pada 2 Ogos - 12 hari sebelum berita Country Garden di China gagal melunaskan pembayaran bon dan sahamnya menjunam dilaporkan - Country Garden Malaysia berkata syarikat itu komited untuk meneruskan rancangannya membangunkan Forest City, selaras dengan pelan induk yang sedia ada sehingga 2025.

Kenyataan itu memetik timbalan presiden wilayah syarikat itu Syarul Izam Sarifudin sebagai berkata pembangunan di Forest City telah dihalang oleh "faktor-faktor yang tidak diduga seperti wabak COVID-19 dan ekonomi global yang perlahan".

Encik Syarul juga berkata bahawa syarikat itu "sentiasa bersedia untuk menyemak dan menilai semula rancangan pembangunan Forest City selepas 2025" jika ada keperluan untuk berbuat demikian.

Pembinaan projek Forest City dimulakan pada 2015, dengan matlamat untuk membangunkan empat pulau buatan seluas 20 kilometer persegi.

Sejak itu, pembinaan separuh daripada salah sebuah pulau buatan - iaitu 15 peratus daripada kawasan keseluruhan projek Forest City - telah siap dibina. 

Menurut pemaju, sebanyak 28,000 unit kediaman telah siap dibina dan setakat ini, sekitar 9,000 penduduk menetap di Forest City.

Pelbagai media juga melaporkan keadaan buruk Forest City tentang bagaimana ia digambarkan sebagai 'bandar hantu' merujuk kepada suasana kawasan itu yang sebahagian besarnya lengang, dengan sejumlah besar unit kediaman masih tidak berpenghuni.

Hasil lawatan CNA ke Forest City baru-baru ini turut mendapati taman perumahan itu kelihatan sunyi dan kebanyakannya tidak berpenghuni.

Walaupun hartanah itu kelihatan diselenggara dengan baik oleh kakitangan yang memakai pakaian seragam Forest City, tiada sebarang kerja pembinaan yang sedang dijalankan di tanah yang dikhaskan untuk pembangunan itu. 

Cik Chee warga Singapura, yang tinggal di Taman Ataraxia, memberitahu CNA bahawa dia merasakan "agak mustahil" pembinaan Forest City itu akhirnya akan siap.

“Apa yang saya bimbang adalah kesan ke atas nilai hartanah saya. Saya membeli unit itu pada kira-kira RM700,000 tetapi kini ia hanya bernilai (sekitar) RM400,000,” tambah Cik Chee, yang membeli pangsapuri itu sebahagiannya bertujuan untuk pelaburan.

“Saya takut dengan berita kemungkinan muflis ini, pemaju Malaysia akan menghentikan pembinaan baki projek itu dan kita akan melihat nilainya semakin jatuh dalam beberapa bulan akan datang.”

Seorang lagi pemilik hartanah Hong Li Wei, yang memiliki apartmen tiga bilik tidur di Starview Bay di Forest City, memberitahu CNA bahawa masalah kewangan baru-baru ini mungkin akan menjejaskan kadar sewanya.

Rakyat Malaysia itu membeli unit hartanah seluas 1,130 kaki persegi pada harga sekitar RM1 juta pada Mei 2019.

Semasa pandemik COVID-19 melanda, jurutera yang berpangkalan di Selangor itu menyewakan unitnya dengan harga RM2,000 sebulan. Tetapi dengan kerana kurangnya kemajuan dalam pembinaan kemudahan-kemudahan berhampiran estetnya, dia bimbang dia tidak lagi dapat meyakinkan penyewa untuk terus membayar jumlah yang sama.

“Kadar pasaran bagi unit bersaiz ini turun kepada sekitar RM900 sebulan kerana kemudahan di sekitar Forest City tidak dibina seperti yang dijanjikan. Tiada kedai runcit atau pawagam utama di estet itu,” kata Encik Hong.

"Apabila saya membaca bahawa Country Garden sedang berdepan isu kewangan, saya takut (kadar) sewa mungkin jatuh lebih banyak dan pelaburan saya tidak akan berbaloi lagi," tambahnya.

Encik Tan dari Perunding Hartanah Antarabangsa KGV memberitahu CNA bahawa sentimen negatif secara keseluruhan berkenaan harga Country Garden mungkin mendorong harga dan kadar sewa lebih rendah - terutamanya untuk hartanah yang dimiliki.

Katanya, harga unit pangsapuri di Danga Bay misalnya, telah turun 50-60 peratus sejak ia dilancarkan.

"Jika kebimbangan ini berterusan, akan ada lelongan rumah dan harga akan terus turun," kata Encik Tan.

PENDUDUK DANGA BAY BIMBANG TAK TERIMA HAK STRATA

Pembangunan yang tidak selesai juga mencetuskan bahaya kepada kesihatan, menurut seorang penduduk di sebuah lagi projek Country Garden, Danga Bay.

Kesemua pembangunan sudah dibina kecuali satu blok kediaman, blok 18, di bahagian King's Bay.

Dalam minit mesyuarat jawatankuasa penduduk baru-baru ini yang dilihat oleh CNA, wakil dari pemaju Country Garden dilaporkan berkata bahawa syarikat itu "mempunyai fleksibiliti untuk membina atau tidak membina blok sementara 18" dan "ia akan memberi manfaat kepada jawatankuasa (penduduk) jika blok 18 tidak dibina”, memandangkan kurangnya penduduk. 

Tapak blok 18 sudah dibina, namun pemandangannya menyakitkan mata dan menjadi tapak pembiakan nyamuk, kata seorang penduduk kepada CNA. 

Seorang pemilik warga Singapura di bahagian pembangunan King's Bay - yang hanya mahu dikenali sebagai Encik Alvin - memberitahu CNA bahawa lopak air telah terbentuk di kawasan konkrit, dan dia bimbang ini akan memudahkan pembiakan nyamuk dan membawa kepada penyebaran denggi dalam estet itu.

“Kami terpaksa memberitahu (jawatankuasa pengurusan kondo) - tolong bersihkan (lopak) air. Sumber yang diperlukan untuk menyelenggara kawasan itu ditanggung oleh yuran penyelenggaraan yang kami bayar jadi kami merasakan beban untuk menyelenggara kawasan pembinaan yang belum siap ini tidak digunakan secara adil kepada penduduk,” kata Encik Alvin.

Seorang lagi penduduk King's Bay yang mahu dikenali sebagai Encik Morris, seorang warga asing yang membeli unitnya pada 2013, memberitahu CNA bahawa blok 18 yang belum siap itu juga termasuk "kawasan ‘sky garden’" yang merupakan sebahagian daripada kemudahan umum yang dikongsi oleh penduduk di estet itu. 

"Pembinaan ‘Sky Garden’ sepatutnya telah siap sebelum penyerahan unit kepada kami menurut perjanjian jual beli, tetapi ia tidak dilaksanakan," tambahnya.

Sejumlah penduduk di merata estet Danga Bay juga meluahkan kebimbangan bahawa mereka mungkin tidak akan menerima hak strata, yang membuktikan mereka pemilik sah hartanah tersebut.

Encik Alvin, yang berpindah ke unitnya pada 2018, memberitahu CNA bahawa proses untuk mendapatkan hak strata sedang berjalan berikutan proses pentadbiran yang "lambat" oleh pemaju serta agensi kerajaan tempatan.

Dia bimbang proses ini tidak akan selesai memandangkan pemaju mungkin terjejas dengan isu kewangan Country Garden di China.

Cik Mukhzin Hamid, seorang warga Singapura, masih belum menerima hak stratanya, meskipun dia sudah menyelesaikan pembelian unit pangsapuri tiga bilik itu pada 2015. Dia bimbang unit pangsapurinya mungkin dirampas kerajaan ataupun pegawai syarikat.

“Macam tak percaya perkara ini boleh berlaku kepada kami. Kami sudah membayar ratusan ribu ringgit tetapi perkara asas seperti surat ikatan hak milik rumah masih belum dapat diselesaikan,” kata pesara berusia 52 tahun itu.

Pakar hartanah memberitahu CNA bahawa sekiranya Country Garden Holdings di China muflis dan asetnya dirampas, terdapat kebimbangan bahawa para penduduk di Johor akan melalui proses pentadbiran untuk membuktikan kepada pegawai syarikat bahawa mereka adalah pemilik sah. Proses tersebut memerlukan kos tambahan.

Peguam hartanah NG Vinod dari Law Chambers of VinSa and Ian memberitahu CNA bahawa syarikat induk China itu perlu merealisasikan semua asetnya termasuk saham yang dipegang bersama anak-anak syarikat di Malaysia. Ini termasuk pemaju projek Danga Bay - Country Garden Danga Bay.

Tambahnya, jika Country Garden Danga Bay dibubarkan, penduduk yang belum memiliki hak milik strata mereka mungkin terpaksa menunjukkan bukti bahawa mereka sememangnya pemilik unit itu.

"Pegawai syarikat perlu mengesahkan sama ada unit tertentu itu sememangnya dijual kepada individu tertentu ini dan secara amnya, pegawai syarikat akan mengenakan bayaran untuk berbuat demikian," kata Encik Vinod.

Katanya lagi, pegawai syarikat akan mengenakan yuran "yang mungkin mencecah puluhan ribu ringgit" untuk membuktikan mereka adalah pemilik sah. Perkara tersebut akan menambah kepada beban kewangan mereka.

CNA telah menghubungi Country Garden Malaysia untuk mengulas sama ada syarikat itu terjejas dengan isu hutang yang dihadapi oleh syarikat induknya di China, serta sama ada kebimbangan penduduk berkaitan projek yang belum selesai, nilai hartanah serta proses mendapatkan hak milik strata boleh diselesaikan. 

Mengenai perkara yang boleh dilakukan oleh Country Garden Malaysia untuk meredakan kebimbangan penduduk, Encik Tan dari Perunding Hartanah Antarabangsa KGV menegaskan bahawa tanggungjawab terletak pada syarikat untuk menjelaskan kedudukan kewangannya dan sama ada ia dipengaruhi oleh isu hutang yang dihadapi oleh syarikat induknya.  

"Membentuk persepsi awam adalah sangat penting," kata Encik Tan. “Kini terpulang kepada Country Garden untuk memberitahu kedudukannya secara terbuka.”

Baca artikel ini dalam Bahasa Inggeris. 

Baca juga artikel Bahasa Melayu ini mengenai kisah seorang wanita membesar sebagai rakyat Singapura yang mempunyai latar belakang Peranakan Baba Nyonya. 

Ikuti CNA di Facebook dan Twitter untuk lebih banyak artikel.