Gedung Mustafa terlewat dibuka di JB, kelengahan disebabkan cabaran sektor runcit

JOHOR BAHRU: Warga Singapura Nur Hafizah Daud, 35, ke Johor Bahru sekurang-kurangnya sebulan sekali untuk membeli-belah bagi keperluan rumahnya.

Guru tadika itu memberitahu CNA bahawa dia, suami dan dua anak kecilnya sedia berdepan dengan kesesakan Koswe setiap hujung minggu – yang biasanya sekitar 90 minit bagi setiap perjalanan - untuk mengunjungi pelbagai pusat membeli-belah bagi membeli pakaian, mainan serta keperluan farmaseutikal.
 
“Ia sangat memuaskan jika kita ambil kira penjimatannya, dibandingkan dengan harganya di Singapura. Membeli-belah di JB masih lagi pengalaman yang syok,” kata Cik  Nur Hafizah.

Beliau berasa teruja dengan laporan berita awal tahun ini bahawa syarikat peruncit Singapura Mustafa akan membuka cawangan luar negara pertamanya pada akhir 2023 di Capital City Mall. Pusat beli-belah tersebut  sedang dalam pembinaan di Tampoi, 20 minit memandu dari Koswe Tambak Johor. 

Gedung utama Mustafa di Little India Singapura masih menarik minat Cik Nur Hafizah dengan tawaran harga yang berpatutan seperti barangan elektronik dan barangan runcit. Namun, beliau berasa cawangan Mustafa yang dirancangkan di Johor Bahru boleh menawarkan barangan tersebut dengan harga yang lebih murah lagi, memandangkan Ringgit Malaysia yang lemah berbanding Dolar Singapura.

Bagaimanapun, menurut laporan CNA pada 6 Okt lalu pembukaan gedung Mustafa di JB telah ditangguhkan sehingga suku keempat 2024, lewat setahun daripada perancangan asal. Ia berikutan rundingan yang berjalan antara Mustafa dan beberapa pemilik hak milik strata yang memiliki ruang di pusat beli-belah itu. Kelengahan itu juga disebabkan oleh kemajuan yang perlahan dalam perancangan dan kerja-kerja binaan.

Menurut Cik Nur Hafizah: “Agak mengecewakan juga kelewatan ini. Ia menimbulkan keraguan sama ada projek itu akhirnya akan selesai. Terdapat beberapa projek pusat membeli-belah di Johor Bahru yang gagal, dan amat malang jika Mustafa tidak meneruskan (rancangannya untuk membuka cawangannya di JB).”
 
Pakar-pakar industri berkata berita terkini itu menggariskan keadaan tidak pasti melibatkan sektor runcit di Johor Bahru, menunjukkan adanya masalah lebihan bekalan ruang runcit di pusat-pusat membeli-belah di bandar itu. Ia juga menunjukkan adanya isu-isu legasi yang berligar dalam soal pemilikan yang merumitkan urusan perniagaan runcit di pusat-pusat beli-belah merata JB. 

Walaupun industri runcit menyaksikan prestasi yang bercampur-campur sejak kebelakangan ini, dengan adanya pusat-pusat membeli-belah yang terbiar di merata bandar Johor Bahru, para pemerhati berkata JB terus menjadi destinasi runcit utama, memandangkan jaraknya yang dekat dengan Singapura. 

DORONGAN PARA PELAWAT SINGAPURA

Walaupun suasana runcit di bandar-bandar utama Malaysia seperti Kuala Lumpur dan Pulau Pinang menyaksikan kemerosotan aktiviti, pakar-pakar  menggariskan beberapa perkara mengapa Johor mungkin terkecuali.

Encik Allan Soo, konsultan kanan firma perunding hartanah butiknya sendiri Allan Soo RE Consultants, memberitahu CNA bahawa banyak pusat membeli-belah di Lembah Klang berhampiran KL telah melaporkan kemerosotan perniagaan dari suku kedua 2023, berikutan kesan berterusan ke atas perbelanjaan akibat pandemik COVID-19.

Bagaimanapun, beliau menyatakan bahawa beberapa pusat membeli-belah utama di Johor Bahru - seperti JBCC Komtar, City Square dan Mid Valley Southkey - telah melaporkan aliran meningkat dalam perniagaan, dengan  kadar sewa telah meningkat, terutamanya untuk ruang runcit utama di tingkat bawah.
 
“Dua pusat membeli-belah di pusat bandar, JBCC Komtar dan City Square, mencatatkan 65,000 pengunjung pada hari-hari bekerja dan 100,000 pada hujung minggu. Sekurang-kurangnya 30 peratus daripadanya adalah para pelawat Singapura,” kata Encik Soo.

Beliau menambah bahawa angka pengunjung itu adalah antara 85-90 peratus daripada tahap pra-pandemik.

“Terdapat perbelanjaan yang tinggi di pusat membeli-belah ini, dan juga di Mid Valley Southkey, kerana perbezaan mata wang (antara Dolar Singapura dengan Ringgit Malaysia), dan (kerana faktor-faktor) seperti  keselamatan, kualiti pusat membeli-belah yang lebih baik dari segi campuran dan konsep penyewa, makanan yang hebat, dan kedai-kedai kafe yang trendi. Ia adalah tempat yang bagus untuk dinikmati pada hujung minggu.”

Berdasarkan kajiannya, beliau melihat bahawa ramai penduduk tempatan ini bekerja di Singapura, dan mempunyai pendapatan boleh-guna yang lebih tinggi daripada rakyat Malaysia di tempat-tempat lain. 

“Para pengunjung dari Singapura adalah satu lagi kumpulan tadahan selain daripada para penduduk tempatan ini. Purata pendapatan isi rumah (kedua-dua kumpulan itu) melebihi RM7,000 (S$2,009), meletakkan mereka dalam kumpulan berpendapatan sederhana (di Malaysia) dan di situlah sektor runcit boleh berkembang maju,” tambah Encik Soo.
 
Encik Samuel Tan, pengarah eksekutif Perunding Hartanah Antarabangsa KGV di Johor, menyuarakan sentimen yang sama.

Menurut Encik Tan, beberapa pusat membeli-belah JB seperti Mid Valley Southkey, berjaya mencipta semula bidang runcit dan kini menawarkan kedai-kedai seperti kedai roti artisan dan jenama fesyen antarabangsa yang dapat "menarik orang ramai dari seberang Tambak".

Encik Tan menambah bahawa berdasarkan penyelidikan firmanya, pasaran runcit di Johor Bahru "melawan arus trend" kemerosotan runcit di Malaysia, ekoran kemasukan para pengunjung dari Singapura ke pusat membeli-belah, yang dianggarkan sekitar 40,000 setiap hari.

Beliau meramalkan projek rel RTS Singapura-Johor akan datang yang dijangka siap pada akhir 2026, yang  menghubungkan Bukit Chagar ke Woodlands di Singapura, boleh menggandakan jumlah pengunjung runcit ke pusat-pusat membeli-belah di Johor Bahru apabila ia beroperasi kelak.

Pada masa ini, purata 320,000 orang menyeberangi Koswe setiap hari antara Johor dan Singapura.

Bagi Cik Nur Hafizah,  pusat-pusat beli-belah seperti Mid Valley Southkey dan Toppen Shopping Centre, yang dikaitkan dengan kedai perabot Sweden IKEA, adalah "pilihan utama" keluarganya.

Beliau berkata sebelum wabak COVID-19, dia tidak gemar mengunjungi pusat-pusat beli-belah di JB dibandingkan  sekarang kerana banyak kedai tersebut kini menyediakan pilihan yang lebih baik dan bermutu. 

“Sebelum ini ia sangat membosankan, kami akan membeli barang runcit, membeli apa yang kami perlukan dan pulang ke rumah. Tetapi kini banyak pusat membeli-belah ini mempunyai kemudahan taman permainan kanak-kanak dalam bangunan, permainan panjat tembok dan restoran bermutu,” kata Cik Nur Hafizah.

"Mengunjungi pusat-pusat beli-belah ini cukup mengisi sehari suntuk kunjungan mereka,” tambahnya.

LEBIHAN BEKALAN RUANG RUNCIT 

Bagaimanapun para pemerhati menegaskan bahawa walaupun suasana runcit Johor Bahru kini semakin menjanjikan, ia juga dibelenggu dengan isu berkaitan soal pemilikan hak milik strata dan masalah lebihan bekalan ruang.

Encik Soo menegaskan bahawa kajiannya, menunjukkan bahawa Johor Bahru mempunyai 19.3 juta kaki persegi ruang runcit di pusat-pusat membeli-belah dan pasar raya besar secara keseluruhannya. Ini bersamaan dengan lebih 11.2 kaki persegi per kapita.

"Secara definisinya, ia  bermakna adanya lebihan bekalan ruang runcit," kata Encik Soo, sambil menambah bahawa sebagai perbandingan, pusat membeli-belah di Lembah Klang membentuk sejumlah 77 juta kaki persegi, dan bersamaan dengan 9 kaki persegi per kapita. 

Beliau menambah bahawa pelbagai pilihan untuk para pengunjung di Johor Bahru bermakna para pengguna mempunyai lebih banyak pilihan dan lebih arif tentang pusat-pusat beli-belah mana yang hendak dikunjungi. Ia juga bermakna mereka yang mempunyai lokasi, prasarana dan konsep yang lemah bakal gagal satu hari kelak. 

“Bidang runcit melibatkan persaingan sengit (zero-sum game), dengan ukuran kejayaan tidak semestinya mencerminkan pasaran keseluruhannya. Pusat beli-belah yang baik akan menarik pengunjung manakala yang buruk akan gagal,” kata Encik Soo.

Beliau menggariskan bagaimana pusat-pusat beli-belah yang berhampiran dengan Koswe yang menyediakan pelbagai jenama antarabangsa berkemungkinan besar akan berjaya,  manakala pusat-pusat beli-belah di kawasan pinggir bandar Johor Bahru mungkin tidak mendapat tadahan pengunjung yang mencukupi. 

Warga Malaysia P. Ruventhiran, yang tinggal di Skudai dan bekerja di Singapura, memberitahu CNA bahawa beliau sangsi Mustafa mampu bersaing dengan rangkaian pasar raya besar tempatan seperti Mydin.

Beliau menambah bahawa kawasan yang di Mustafa - Capital City Mall - kurang popular dalam kalangan para penduduk tempatan, kerana ramai yang lebih suka pusat beli-belah di bawah satu bumbung, seperti yang disediakan peruncit Jepun AEON.

“Jika saya ke Singapura, saya sering ke Mustafa Centre (di Little India) kerana barangannya agak murah, dan ia  berhampiran dengan pusat bandar. Harga barangan cenderahatinya juga berbaloi,” kata mekanik kereta itu.

“Tapi lokasi Mustafa di JB tidak begitu baik - Capital City Mall di luar kawasan tumpuan ramai (di Tampoi) dan saya tidak pasti sama ada ia boleh menandingi harga diskaun Mydin untuk rakyat Malaysia tempatan, yang kebanyakannya masih bergelut dengan kenaikan kos sara hidup.

"Semasa saya ke Capital City Mall pada 2019, tempatnya   lengang, kebanyakan lot kedai kosong, dengan taman temanya seperti arked kecil."

Capital City Mall dibuka pada Oktober 2018. Namun ia telah ditutup sejak Februari 2020 selepas Capital World menghadapi masalah kewangan dan terpaksa mendapatkan perlindungan mahkamah daripada pemiutang semasa menstruktur semula hutangnya.

Capital World, syarikat induk Capital City Mall, mengumumkan pada Januari bahawa Mustafa sedia  membeli 591 unit runcit yang tidak terjual di Capital City Mall, 374 petak aksesori, yang terdiri daripada kawasan terbuka dan ruang-ruang pelbagai guna serta kesemua 2,181 lot tempat letak kereta.

RINTANGAN ISU LEGASI 

Ketua eksekutif Capital World Ivan Hoo memberitahu CNA baru-baru ini bahawa Mustafa kini mahu memajak beberapa unit runcit yang masih belum terjual daripada pemilik hak milik strata kerana ia memerlukan ruang tambahan untuk pengurusan kedai yang lebih mudah.

Bagaimanapun, menurut Encik Ho, untuk berunding dengan para pemiliknya terbukti rumit kerana "isu legasi”. Ini memandangkan unit-unit kedai mereka dibeli pada harga yang agak tinggi dan dengan itu ada beberapa pemilik hak milik strata menjangka dapat pulangan sebanyak 7 peratus dari hasil sewa tahunan.

Isu legasi berkaitan pemilik hak milik strata dilaporkan menjadi masalah yang mendalam yang menghalang usaha menyegarkan semula mal-mal beli-belah terbiar di Johor Bahru.

Pada Julai, pengerusi jawatankuasa perumahan Johor Jafni Md Shukor dilaporkan berkata bahawa kerajaan negeri sedang berusaha ke arah "penyelesaian menang-menang" dalam memulihkan pusat-pusat beli-belah terbiar. 

Beliau mengenal pasti dua pusat beli-belah yang terletak di pusat bandar Johor Bahru sebagai contoh - Danga City Mall dan JB Waterfront Mall. Skudai Parade, yang terletak di pinggir bandar, adalah sebuah lagi pusat beli-belah yang akan dibangunkan semula, kata beliau. 

Ahli Dewan Undangan Negeri (ADUN) Bukit Permai itu berkata, semua premis itu masih dimiliki oleh sesetengah pihak, dengan ada di antara mereka telah menjual lot-lot kedai mereka kepada peniaga-peniaga.

“Untuk menyelesaikan isu ini tidaklah semudah yang difikirkan ramai orang seperti merobohkannya sahaja. Ia  melibatkan isu-isu undang-undang dan komplikasi kewangan yang besar,” kata Encik Mohd Jafni.

“Nilai hartanah bangunan terbiar ini adalah tinggi kerana terletak dalam kawasan utama bandar. Tetapi kerajaan negeri sedang berusaha mencari penyelesaian menang-menang mengenai perkara ini,” tambahnya.

CNA baru-baru ini melawat tapak JB Waterfront City Mall, yang berhadapan Selat Johor.

Hartanah itu dalam keadaan usang - dengan dindingnya  yang mengelupas, contengan grafiti di sana sini dengan serpihan bersepah di lantai. 

Seorang penduduk Johor Bahru, Dennis Wong, yang berbasikal melewati JB Waterfront City Mall setiap minggu untuk bersenam, memberitahu CNA bahawa tempat tersebut sering digunakan kumpulan-kumpulan remaja untuk berkumpul pada waktu malam. 

“Saya rasa tidak selamat jika bangunan usang begini terus terbiar, memandangkan ia boleh digunakan untuk kegiatan jenayah. Saya harap ia boleh dirobohkan dan digunakan semula secepat mungkin,” tambahnya.

Laporan New Straits Times pada April mengatakan bahawa bangunan tersebut mungkin ditukar menjadi bangunan komersial serupa seperti Menara KL. Ia mempunyai nilai pembangunan kasar RM1 bilion, kata akhbar itu memetik sumber yang tidak dinamakan.

Namun, sehingga kini tiada sebarang perkembangan sama ada projek itu bakal diteruskan.

Perunding Hartanah Antarabangsa KGV Encik Tan memberitahu CNA bahawa projek JB Waterfront City akan menjadi "agak rumit" untuk dibangunkan semula kerana tapaknya kini dimiliki pihak lain. 

Menurut Encik Tan pada 2008, beliau telah membantu dalam usaha merundingkan penjualan beberapa bahagian bangunan itu. Proses rundingan itu bagaimanapun dibatalkan kerana krisis kewangan global yang dicetuskan oleh krisis gadai janji perumahan di Amerika Syarikat. 

"Satu-satunya cara yang berkesan untuk menyelesaikan masalah ini adalah dengan pengambilan alih wajib (yang dikuatkuasakan kerajaan)," katanya.

Ivan Hoo dari Capital World, yang berpangkalan di Singapura, memberitahu CAN, walaupun beliau optimis Mustafa akan akhirnya membuka kedainya di JB, beliau kurang yakin tentang masa depan industri mal runcit di Johor Bahru amnya. 

"Kebanyakan pusat beli-belah di Malaysia bukanlah aset yang harus menjadi pelaburan bagi para pelabur. Ini kerana para pemaju asalnya telah kembali semula dan membangunkan semula bangunan mereka dengan cara untuk memaksimumkan keuntungan tetapi tidak mengoptimumkan ruang," kata Encik Hoo.

“Bagi mereka, tumpuannya adalah keuntungan tetapi sama ada pusat-pusat beli-belah itu boleh digunakan, adalah satu perkara lain. Saya sertai Capital (World)  dengan harapan dapat memulihkan beberapa aset ini. Kami akan meneruskan (objektif) ini dan cuba bantu menghidupkannya semula. Tetapi saya boleh katakan bahawa kebanyakan mal atau hartanah di Malaysia tidak sesuai menjadi aset pelaburan,” tambah beliau lagi. 

Encik Hoo menjelaskan bahawa banyak pusat beli-belah itu tidak mempunyai ruang dok menurunkan muatan dan lif-lif kargo. 

 “Bagaimana anda hendak membawa produk untuk (dijual) di pusat-pusat beli-belah ini? … Malangnya anda menyedari (agak lewat) bahawa mal-mal ini sebenarnya  tidak boleh beroperasi,” kata Encik Ho. 

Perunding runcit Encik Soo menyatakan bahawa satu  penyelesaian yang mungkin boleh dipertimbangkan kerajaan adalah dengan membangunkan semula pusat-pusat beli-belah ini dan menukarnya untuk kegunaan lain seperti untuk ruang pejabat atau harta kediaman.

"Dengan menggunakannya semula untuk tujuan lain, dan dengan mengekalkan jumlah runcit yang minimum mungkin menjadi jawapannya kepada soal mal-mal terbiar di JB," tambahnya.

MENCARI FORMULA YANG BETUL

Warga Singapura, Nicholas Lee memberitahu CNA bahawa dia masih ingat bagaimana sedekad lalu, dia dan sekumpulan rakannya sering mengunjungi Danga City Mall, yang terletak di simpang Jalan Tun Abdul Razak dan lebuh raya Jalan Lingkaran Dalam, kira-kira 10 minit memandu dari Pusat Pemeriksaan Woodlands.

“Ia adalah pusat beli-belah yang sangat sunyi dan lengang. Tetapi kami akan ke sana kerana ia mempunyai pusat permainan paintball yang murah dan pusat bermain boling,” kata Lee yang berusia 33 tahun.

Bangunan Danga City Mall, mempunyai sebuah ruang runcit dengan lot-lot hak milik strata yang dimiliki para pemilik berbeza, ditutup sejak 2018. Pintu masuknya kini ditutup. Laporan konkirt mengenai rancangan untuk membangunkannya semula tidak pula kedengaran. 

Encik Lee memberitahu CNA bahawa walaupun dia dan isterinya masih kerap mengunjungi pusat beli-belah di Johor Bahru, dia akan mengelakkan diri daripada mengunjungi pusat-pusat beli-belah seperti Danga City Mall, kerana bimbang tentang soal keselamatan. Pasangan itu kini sedang menantikan kelahiran seorang bayi. 

Sebaliknya, mereka kini memilih pusat beli-belah seperti Mid Valley Southkey dan Toppen Shopping Centre, yang menawarkan jenama fesyen antarabangsa serta "pilihan-pilihan bermutu" untuk makanan dan minuman.

“Saya rasa masa untuk saya mengunjungi mal-mal yang malap mungkin sudah berakhir. Sekarang, saya lebih suka mengunjungi pusat-pusat beli-belah dengan reputasi kukuh dan barangan yang berjenama antarabangsa,” tambahnya.

Begitu juga, pakar-pakar optimis bahawa industri runcit di Johor Bahru boleh meningkat ke tahap yang lebih tinggi jika para pemajunya menggunakan model niaga yang betul.

Mereka memetik bagaimana mal-mal seperti City Square, JBCC Komtar, Mid Valley Southkey serta Pusat Beli-belah Toppen boleh berjaya  keluar daripada kesan pandemik COVID-19 dengan menjadi lebih kuat atau hampir kepada keadaannya sebelum covid, dengan mengamalkan apa yang dipanggil mentaliti “pengguna lebih utama”. 
 
Encik Arnoud Bakker, ketua komersil di Ikano Centers yang menguruskan Toppen, memberitahu CNA bahawa walaupun ia tidak dapat mendedahkan jumlah tertentu, pusat beli-belah itu telah menyaksikan peningkatan jumlah pengunjung kembali ke tahap "sebelum COVID-19".

Penyewa utamanya adalah IKEA, dan cawangannya di Toppen adalah satu-satunya di Malaysia yang terletak di luar Lembah Klang.

Beliau menambah, secara purata, 15 peratus pengunjungnya adalah warga Singapura tetapi pusat beli-belah ia berminat untuk meneroka cara-cara lain menarik lebih ramai pengunjung seberang Tambak.

Encik Bakker menggariskan bahawa Toppen telah meningkatkan mutu yang ditawarkan dengan mempunyai pasar raya utama seperti Lulu Grocer yang dibuka pada November lalu, sebuah pusat peruncit sukan Decathlon dan firma perabot Jepun Nitori.

Ia juga sedang berusaha untuk menambah kemudahan-kemudahan lain seperti taman tema tertutup, gelanggang badminton dan pusat simulator permainan golf. 

“Kami percaya bahawa untuk mengekalkan destinasi kami terus relevan, memenuhi keperluan pelanggan kami adalah penting dalam memastikan pertumbuhan yang mampan. Inilah sebabnya kami sentiasa menilai dan mengoptimumkan jenis-jenis para penyewa kami, tawaran dan pengalaman yang kami sediakan. Ia bagi memastikan kami terus dapat memenuhi keperluan yang benar-benar dikehendaki para pelanggan kami," kata Encik Bakker.

Perunding Encik Soo pula berkata Johor boleh meningkatkan kekuatannya dari masa ke semasa sebagai destinasi runcit utama jika sektor runcitnya diperkemas dengan memberi tumpuan kepada mutu lebih daripada kuantiti.

Beliau memuji usaha pemaju hartanah SKS Group untuk memulihkan “Pacific Mall” yang terbiar di Jalan Storey, Johor Bahru untuk menjadikannya sebuah pembangunan bercampur yang dikenali sebagai SKS Tower.

Beliau berkata pusat beli-belah itu terdiri daripada mal-mal milik sepenuhnya dan bukannya mal lot-lot lebih kecil yang dimiliki para pemilik strata berbeza. 

Ia merupakan jalan ke depan bagi industri runcit di mana hanya satu pemilik tunggal yang mempunyai kuasa autonomi dalam menentukan bagaimana hendak memanfaatkan ruang sedia ada dan menarik para penyewa bermutu tinggi.

Beliau menyatakan mal-mal seperti Mid Valley Southkey, City Square dan Toppen mendapat manfaat daripada status pemilikan sepenuhnya. Ini berbeza dengan pusat-pusat membeli-belah milik strata yang terbiar seperti Danga City dan Waterfront City yang telah ditutup,  dengan pihak berkuasa berhadapan dengan isu undang-undang untuk membangunkannya semula.

Menurut Encik Soo, kesukaran yang dihadapi Mustafa untuk membuka cawanganya di Capital City Mall, berpunca daripada semua masalah di atas. 

“Bidang runcit haruslah dirancang untuk peruncit dan,  oleh itu juga untuk pelanggan. Ia akan menjadi suatu yang amat ditentukan oleh permintaan. Ini kerana pada akhir-akhirnya ia adalah soal pengguna,” kata Encik Soo.

“Jadi, jika anda melihat sektor runcit itu sebagai pelaburan hartanah sahaja, sebagai bangunan untuk di jual beli, dengan para peruncit pula harus fikirkan sendiri bagaimana (ini boleh memanfaatkan mereka), isu-isu yang sama akan berlaku lagi, lebih-lebih lagi bagi mal-mal yang tidak terletak di tempat yang terbaik,” tambahnya lagi. 

Kata Encik Soo lagi, bidang runcit sentiasa berputar pada aspek-aspek seperti soal pengguna, prasarana dan demografi. Beliau menjangka kesemua aspek ini akan mendapat dorongan di Johor Bahru kelak apabila rancangan membaiki ketersambungannya dengan Singapura bertambah baik. Dan juga apabila terlaksananya rancangan kedua-dua pihak membuka zon ekonomi khas di Iskandar Malaysia. 

"Ini semua akan menarik lebih banyak jenama utama, malah jenama premium ke dalam pasaran runcit tempatan. Dengan sendirinya ini bakal meningkatkan penawaran runcit, sekali gus mewujudkan persekitaran yang lebih menarik kepada para pengguna," kata Encik Soo.

Baca artikel ini dalam Bahasa Inggeris.